Rok 2026 je pro stavebníky specifický tím, že se stavební řízení dál mění a vedle platné úpravy se projednává další novela stavebního zákona. U rodinného domu proto nemá smysl začít jen otázkou „kolik stojí hrubá stavba“. Nejdražší chyby často vznikají ještě před prvním rozpočtem: špatně zvolený pozemek, neověřené sítě, chybějící souhlasy sousedů nebo poptávka bez projektu.
Tento postup je praktický návod, jak si udělat pořádek před tím, než začnete platit projektanta, řešit hypotéku nebo poptávat stavební firmu.
1. Nejdřív ověřte, co vůbec půjde povolit
U rodinného domu si před první skicou ověřte hlavně:
- regulativy územního plánu,
- zastavitelnost a koeficient zeleně,
- napojení na vodu, kanalizaci, elektřinu a příjezd,
- ochranná pásma a věcná břemena,
- požadavky hasičů, hygieny nebo správců sítí,
- souhlasy vlastníků sousedních pozemků, pokud budou potřeba.
Podle gov.cz ke zrychlenému řízení je u žádosti nutné dodat vyplněný formulář, přílohy podle formuláře a u zrychleného řízení i souhlasy účastníků. Žádost lze podat přes Portál stavební správy nebo datovou schránkou.
Pro první orientaci použijte kalkulačku povolení stavby. Nenahrazuje projektanta ani stavební úřad, ale pomůže rychle rozdělit projekt na „jednoduché“, „rizikové“ a „nutno řešit s odborníkem“.
2. Počítejte s přechodným obdobím do 30. června 2027
Ministerstvo pro místní rozvoj uvádí, že nový stavební zákon se pro běžné stavby uplatňuje od 1. července 2024 a počítá s přechodným obdobím do konce června 2027. Prakticky to znamená, že u starší rozpracované dokumentace je potřeba s projektantem ověřit, podle jakého režimu se bude podávat.
Neberte to jako formalitu. Jinak se může stát, že:
- projektant připraví dokumentaci v režimu, který už pro vás není výhodný,
- stavební úřad vyzve k doplnění a projekt se zdrží,
- rozpočet bude stát na variantách, které později změní požadavky úřadu nebo dotčených orgánů.
Aktuální informace k Portálu stavebníka publikuje MMR. Portál má sloužit k podávání žádostí, nahrávání dokumentace a komunikaci s úřady.
Pozor na formulace kolem novely 2026
MMR u připravované novely komunikuje cíle typu 60 dnů pro rodinné domy, jedno řízení a jedno rozhodnutí. K 13. červnu 2026 ale nejde o hotovou jistotu pro každý projekt: MMR 12. června 2026 uvedlo, že novela postoupila ve Sněmovně do závěrečného schvalování a poté ji má ještě projednat Senát a podepsat prezident.
Berme to tedy jako směr připravované změny, ne jako garanci. U konkrétní stavby vždy ověřte aktuální znění zákona, požadavky místně příslušného stavebního úřadu a stav projektové dokumentace.
3. Sestavte rozpočet dřív, než začnete poptávat firmy
Bez orientačního rozpočtu se špatně rozhoduje o velikosti domu, konstrukčním systému i standardu vybavení. U novostavby si připravte aspoň tři varianty:
| Varianta | Co řeší | Kdy dává smysl |
|---|---|---|
| Základní rozpočet | celková cena domu včetně rezervy | před hypotékou a prvním projektem |
| Položkový rozpočet | hlavní řemesla, materiál a práce | před poptávkou dodavatelů |
| Realizační rozpočet | konkrétní nabídky firem | před podpisem smlouvy |
Orientační cenu celé stavby si spočítáte ve stavební kalkulačce. Pro první rozhodnutí doporučujeme navázat i na srovnání konstrukčních systémů, protože zděný dům, dřevostavba a monolit mají jiný rytmus výstavby, jiné nároky na profesní koordinaci a jinou citlivost na změny projektu.
4. Udělejte si checklist před první poptávkou
Poptávka typu „chci postavit dům 5+kk“ většinou přinese neporovnatelné odpovědi. Firmy si domyslí různý standard, různé založení, jinou střechu a jiné přípojky. Výsledkem jsou nabídky, které vypadají jako srovnání cen, ale ve skutečnosti porovnávají tři různé domy.
Před odesláním poptávky si připravte:
- základní parametry domu a pozemku,
- projekt nebo aspoň studii,
- požadovaný rozsah dodávky,
- preferovaný termín,
- informaci, zda chcete hrubou stavbu, dodělání interiéru nebo stavbu na klíč,
- rozhodnutí, co si necháte svépomocí.
Na PlanStavby k tomu použijte checklist novostavby a projekt si průběžně ukládejte do Mojeho projektu. Jakmile máte parametry jasné, vytvořte poptávku pro řemeslníky a stavební firmy.
5. Rezerva není volitelná položka
U novostavby je rozumná rezerva obvykle 10 až 15 % nad základní rozpočet. Vyšší rezervu zvažte u svažitého pozemku, složitého zakládání, horší dostupnosti mechanizace nebo pokud ještě nemáte vyřešené přípojky.
Typické položky, které stavebníci podceňují:
- geodet, radon, hydrogeologie a průzkum podloží,
- dočasné připojení elektřiny a vody,
- oplocení stavby a zařízení staveniště,
- doprava materiálu a skladování,
- revize, zkoušky, dokumentace skutečného provedení,
- úpravy okolního terénu po stavbě.
Pro kontrolu jednotkových cen se hodí ceník řemesel 2026 a přehled cen stavebních prací. Pokud už máte nabídku od firmy, porovnejte ji s vlastním odhadem v kalkulačce stavby.
Minimální postup bez zbytečného rizika
- Ověřte pozemek, sítě a regulativy.
- Udělejte orientační rozpočet a nastavte finanční strop.
- Projděte kalkulačku povolení stavby.
- S projektantem ověřte vhodný režim podání.
- Připravte jednotné zadání pro firmy.
- Poptávejte až ve chvíli, kdy dokážete porovnat stejné plnění.
Zdrojové podklady: gov.cz - žádost o povolení stavby ve zrychleném řízení, MMR - Portál stavebníka, MMR - nový stavební zákon pro běžné stavby, MMR - Stavební zákon 2026.