Technický dozor investora (TDI) je odborník, který na stavbě hájí vaše zájmy. Zatímco stavbyvedoucí pracuje pro stavební firmu, TDI pracuje pro vás — kontroluje, zda firma dělá práci správně, v termínu a za dohodnutou cenu.
Kdy je TDI ze zákona povinný
Dle zákona č. 283/2021 Sb. (nový stavební zákon) je TDI povinný pro:
- Stavby financované z veřejných zdrojů (bez ohledu na velikost)
- Stavby s projektantem povinným autorským dozorem (AD) — složitější stavby vyžadující autorizovanou osobu
Pro soukromé rodinné domy zákon TDI povinně nenařizuje — ale jeho zapojení se silně doporučuje.
Kdy se TDI vyplatí (i když není povinný)
Určitě zvažte TDI, pokud:
- Stavíte nebo rekonstruujete za více než 1 000 000 Kč
- Sami nejste ze stavebnictví a nerozumíte technickým detailům
- Firma nemá dostatečné reference nebo je nová na trhu
- Stavba probíhá na dálku (nemáte čas být na místě)
- Projekt je technicky náročný (atypická střecha, suterén, svažitý terén)
TDI může být zbytečný pro:
- Drobné opravy a rekonstrukce do 200 000 Kč
- Práce v obytném prostoru, kde sami bydlíte a věci vidíte denně
- Práce, kde máte blízkého v oboru, který vám pomůže
Co TDI konkrétně dělá
Před zahájením prací
- Kontrola projektové dokumentace a smlouvy o dílo
- Upozornění na chybějící nebo nejasné klauzule
- Odsouhlasení harmonogramu a platebního kalendáře
Během stavby
- Pravidelné kontrolní návštěvy (frekvence dle dohody — obvykle 1× týdně nebo při klíčových fázích)
- Kontrola zakrytých konstrukcí před zakrytím (hydroizolace, výztuž, rozvody) — bez TDI tyto práce nikdo jiný nekontroluje
- Vedení stavebního deníku zápisů o průběhu
- Kontrola souladu s projektovou dokumentací
- Sledování harmonogramu a upozorňování na zpoždění
- Schvalování nebo zamítání víceprací po ověření jejich oprávněnosti
- Komunikace s firmou při sporech — nemusíte do toho vstupovat sami
Při předání
- Vedení přejímky stavby (viz náš návod na přejímku)
- Sepsání předávacího protokolu s vadami
- Kontrola, zda firma odstranila reklamované vady
Kolik TDI stojí
| Rozsah | Orientační cena |
|---|---|
| Jednorázová konzultace nebo kontrola | 2 000–5 000 Kč |
| Přejímka s protokolem | 3 000–7 000 Kč |
| Dozor nad rekonstrukcí (měsíce) | 5 000–12 000 Kč/měsíc |
| Dozor nad novostavbou RD (rok) | 40 000–80 000 Kč |
| Procentuální sazba z ceny stavby | 2–4 % |
Příklad: Novostavba za 5 000 000 Kč × 3 % = 150 000 Kč za TDI. Přitom TDI průměrně odhalí závady a vícepráce v hodnotě 5–15 % z ceny stavby — tedy 250 000–750 000 Kč. Investice se vrátí.
Jak vybrat dobrého TDI
- Autorizace ČKAIT — ověřte na ckait.cz, zda je TDI autorizovanou osobou (autorizovaný technik nebo autorizovaný inženýr)
- Zkušenosti s podobným typem stavby — TDI pro novostavbu RD vs. rekonstrukci panelového bytu jsou různé specializace
- Reference — stejný postup jako při výběru firmy
- Nezávislost — TDI nesmí mít žádný vztah k stavební firmě (ani rodinný ani obchodní)
- Dostupnost — ujistěte se, že TDI skutečně navštíví stavbu v dohodnuté frekvenci, ne jen podepíše protokoly
TDI vs. autorský dozor (AD): co je co
| TDI | Autorský dozor (AD) | |
|---|---|---|
| Kdo ho provádí | Vámi najatý technik | Projektant stavby |
| Koho zastupuje | Investora (vás) | Projekt (autorská integrita) |
| Co kontroluje | Kvalitu provedení, termíny, rozpočet | Soulad s projektem, technické detaily |
| Povinnost | Jen při veřejném financování | U složitějších staveb ze zákona |
Pro velké stavby bývají oba souběžně — každý se starají o jiné věci.
Hledáte TDI pro váš projekt? Vytvořte poptávku s kategorií „technický dozor" — spojíme vás s ověřenými autorizovanými osobami z vašeho kraje.