Od 1. července 2025 platí u nemovitostí a stavebnictví upravená pravidla zákona o DPH (novela č. 461/2024 Sb.). Pro stavebníka to znamená jediné: už nestačí říct „stavba domu = 12 %“. Záleží na tom, jestli jde o opravu dokončené stavby, o výstavbu nového domu, o převod nemovitosti nebo o to, zda dům splňuje podmínky sociálního bydlení.
Upozornění: Článek je praktický přehled, ne daňové poradenství. U konkrétní faktury, smlouvy nebo převodu nemovitosti ověřte postup u účetního nebo daňového poradce. Oficiální výklad publikuje Generální finanční ředitelství — Informace k uplatňování DPH u nemovitých věcí od 1. 7. 2025.
Tři situace, které se na stavbě střídají
V praxi se u rodinného domu nebo bytu setkáte se třemi odlišnými režimy:
| Situace | Typické plnění | Sazba (obecně) |
|---|---|---|
| Opravy, údržba, rekonstrukce na dokončené stavbě pro bydlení | Stavební a montážní práce dle § 48 ZDPH | 12 % |
| Výstavba stavby pro sociální bydlení | Dodání i práce dle § 49 ZDPH | 12 % |
| Dodání / převod běžné novostavby, která není sociální bydlení | Dodání nemovité věci | 21 % |
Největší zmatek vzniká tam, kde se na jednom projektu potká výstavba, dodání domu a následné opravy. Proto je důležité rozlišovat fázi stavby i typ plnění na faktuře.
Co je „stavba pro sociální bydlení“
Snížená sazba 12 % u dodání nové stavby nebo její části podle § 49 ZDPH platí jen u staveb pro sociální bydlení. Zjednodušeně jde například o:
- rodinný dům s podlahovou plochou do 350 m²,
- bytový dům, kde více než polovina podlahové plochy tvoří obytné prostory pro sociální bydlení,
- obytný prostor pro sociální bydlení do 120 m².
Od 1. 7. 2025 je pro posouzení významný i zápis v registru RÚIAN. Pokud údaje v registru neodpovídají skutečnému užívání, pro účely DPH rozhoduje zápis, dokud ho vlastník neopraví. Před podpisem smlouvy nebo před vystavením faktury za dodání domu má smysl ověřit zápis i výměry.
Kdy 12 % u oprav a rekonstrukcí dává smysl
U dokončené stavby pro bydlení nebo sociální bydlení se snížená sazba 12 % obvykle uplatní u stavebních a montážních prací podle § 48 ZDPH — typicky jde o:
- rekonstrukci koupelny v rodinném domě,
- výměnu oken na hotovém domě,
- zateplení fasády,
- opravu střechy,
- výměnu zdroje vytápění v rámci technického zhodnocení.
Pokud ale práce mění účel stavby tak, že přestane jít o stavbu pro bydlení (např. přestavba rodinného domu na komerční provoz), už se podle výkladu GFŘ uplatní základní sazba 21 %.
Co kontrolovat ve faktuře od dodavatele
Než zaplatíte fakturu, ověřte si zejména:
- Je cena uvedena s DPH, nebo bez DPH?
- Jde o práce, materiál, dodání stavby, nebo smíšené plnění?
- Je stavba v době fakturace dokončená, nebo jde o výstavbu?
- Odpovídá popis stavby reálnému účelu bydlení?
- U dodání novostavby — splňuje dům podmínky sociálního bydlení a odpovídá tomu zápis v RÚIAN?
U smíšených objektů (byt + nebytové prostory) může být nutné rozdělit základ daně podle poměru podlahových ploch. Jedna sazba na celou fakturu nemusí být správná.
Jak to souvisí s kalkulačkou PlanStavby.cz
Naše kalkulačka stavby pracuje s orientačním modelem se sníženou sazbou 12 % tam, kde jde o běžný rodinný dům a rekonstrukce obytných prostor. To odpovídá nejčastějšímu scénáři uživatele, ale nenahrazuje daňové posouzení konkrétní smlouvy.
Pokud plánujete:
- převod novostavby investorovi nebo kupujícímu,
- developerský prodej,
- dům nad 350 m²,
- nebo komerční část objektu,
počítejte s tím, že finální DPH režim může být jiný. Rozpočet si proto vždy srovnejte s reálnou fakturou a smlouvou.
Praktický postup pro stavebníka
- Před podpisem smlouvy si ujasněte, zda jde o výstavbu, dodání, nebo opravu.
- Požadujte položkový rozpočet s rozdělením práce, materiálu a DPH — návod najdete v článku Jak číst položkový rozpočet.
- U dodavatele ověřte IČO a plátce DPH v ARES.
- U vyšší částky nechte fakturační režim zkontrolovat účetním ještě před první zálohou.
- Nabídku porovnejte v kontrole rozpočtu nebo v ceníku řemesel.
Nejčastější mýty
„Rodinný dům má vždy 12 %.“ Ne vždy. U dodání novostavby záleží na tom, zda jde o stavbu pro sociální bydlení. U oprav na hotovém domě je 12 % běžné, ale ne univerzální.
„Když je dům malý, je to automaticky sociální bydlení.“ Velikost je jedna z podmínek, ne jediná. Rozhoduje definice v zákoně a zápis v RÚIAN.
„DPH je detail pro účetní, ne pro mě.“ Chybná sazba znamená jinou konečnou cenu. U stavby za miliony korun jde o statisícové rozdíly.
Zdroje: Finanční správa — Informace k DPH u nemovitých věcí od 1. 7. 2025, zákon č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, novela č. 461/2024 Sb. Související nástroje PlanStavby.cz: kalkulačka, kontrola rozpočtu, průvodce smlouvou o dílo.